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Nei rapporti locatizi, al momento della cessazione del contratto di locazione, spesso ci si trova davanti alla richiesta del proprietario di riconsegnare l\u2019immobile nello stato di fatto e di diritto in cui era stato affittato, con la pretesa di stornare dal deposito cauzionale tutta una serie di \u201cvoci\u201d molto spesso non dovute.<\/p>\n
In primo luogo occorre evidenziare che la Suprema Corte di Cassazione (Corte di Cassazione, Sez. III, sent. n. 29329 del 13 novembre 2019) ha sancito che le spese per la ritinteggiatura non sono dovute e la eventuale clausola contrattuale che le prevede \u00e8 nulla. Infatti la citata sentenza cos\u00ec recita : \u00abLa clausola che obbliga il conduttore a eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell\u2019art. 79 della stessa legge 392\/78 perch\u00e9, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge impone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest\u2019ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore\u00bb.<\/p>\n
Sulla scorta di tale orientamento il Tribunale di Milano (Sent. n. 9637 del 19 novembre 2021) ha ribadito che molte delle voci spesso richieste in sede di sopraluogo sono in realt\u00e0 riconducibili alla \u201cnormale usura\u201d derivante dalla locazione. Queste situazioni, sempre ai sensi dell’articolo 1590 cod. civ., non sono mai imputabili al conduttore, sempre che del bene sia stato fatto un uso corretto e conforme al contratto.<\/p>\n
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Tra l\u2019altro, come precisato dalla costante giurisprudenza della Cassazione, risultano nulle, ai sensi dell\u2019art. 79 della Legge n. 392 del 1978, le pattuizioni tra le parti volte ad obbligare il conduttore ad eliminare, prima del rilascio, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso. Si tratta infatti di spese di ordinaria e \u201cnon piccola\u201d manutenzione, poste dall\u2019art. 1576 cod. civ. a carico del locatore; diversamente opinando si attribuirebbe a quest\u2019ultimo un illegittimo vantaggio in aggiunta al canone (fra tutte Cass. Civ., sez. III, 5 agosto 2002, n. 11703).<\/p>\n
Il Tribunale di Milano ha quindi provveduto a rigettare la domanda dei ricorrenti che nel dettaglio avevano lamentato i seguenti danni all’immobile:<\/p>\n
-scalfiture sulla porta d’ingresso e rimozione della vernice di finitura;<\/p>\n
– ballatoio macchiato in corrispondenza della porta d’ingresso;<\/p>\n
– scalfitture sulla porta d’accesso ai bagni e rimozione della vernice di finitura;<\/p>\n
– presenza di estese macchie su tutti i materassi;<\/p>\n
– sedie con gambe, schienali e sedute deformati;<\/p>\n
– tavoli con superficie di finitura rovinata;<\/p>\n
– stipite della porta d’accesso alla camera danneggiato e vernice di finitura asportata;<\/p>\n
– graffi e abrasioni sulle pareti;<\/p>\n
– porta ghiaccio del frigorifero rotto;<\/p>\n
– mobile sottolavello con anta dissestata e non allineata;<\/p>\n
– zoccolino del sottolavello mancante;<\/p>\n
– lavello in acciaio e miscelatore ammaccati;<\/p>\n
– rigonfiamento del top cucina dovuto a prolungata esposizione ad umidit\u00e0 e\/o acqua;<\/p>\n
– vernice del calorifero della cucina rovinata; – forno in evidente stato di degrado;<\/p>\n
– zoccolino del sottofinestra della cucina rovinato e distaccato;<\/p>\n
– presa tv parzialmente distaccata dalla parete;<\/p>\n
– pannello della doccia forato e scheggiato;<\/p>\n
– fori nel rivestimento in ceramica delle pareti del bagno;<\/p>\n
– cerniera dell’obl\u00f2 della lavatrice rotta, con perdita di tenuta;<\/p>\n
– esfoliazione dello strato di vernice del bagno per mancata aerazione del locale;<\/p>\n
– ante della cabina armadio della camera dissestate<\/p>\n
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Il Tribunale infatti ha da una parte evidenziato che nulla era dovuto dal conduttore per \u00a0le varie scalfitture e necessit\u00e0 di ritinteggiatura alle porte ed alle pareti, sia per i fori lamentati nel box doccia, sia per i disassamenti delle ante dei mobili della cucina, dell’obl\u00f2 della cucina e delle ante degli armadi, atteso che l’immobile \u00e8 stato utilizzato per tre anni e non vi \u00e8 prova che l’arredamento fornito fosse di eccezionale qualit\u00e0; dall\u2019altra ha ritenuto, nel caso specifico, superata la presunzione di cui all\u2019art. 1590 c.c.<\/p>\n
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